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房地产行业周报:量缩价滞涨、调控再升级

发布时间:2016-11-21    研究机构:安信证券

行业跟踪(2016.11.11-2016.11.17)n 一手房:环比下降5.39%,同比下降22.98%本周安信跟踪60 大城市一手房合计成交5.84 万套,环比下降5.39%,同比下降22.98%,累计同比上升21.35%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-7.6%、-2.27%、-6.89%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-30.97%、12.25%、-26.97%、96.98%。

二手房:环比下降8.64%,同比下降6.19%本周安信跟踪的17 个城市二手房成交合1.84 万套,环比下降8.64%,同比下降6.19%,累计同比上升38.34%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别2.3%、-22.26%、-3.04%。

库存:可售套数环比上升0.32%截止本次统计日,全国24 大城市住宅可售套数合计66.26 万套,去化周期23.9 周,环比上升0.32%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-0.83%、2.1%、0.04%;一线、二线及三线去化周期分别为24.3、17.2、32.6 周。

土地(2016.11.07-2016.11.13):供应量缩价滞涨、成交量价环降本周土地供应建筑面积环比下降14.54%,同比下降30.78%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-40.5%、-38.37%、47.22%;挂牌均价环比上升76.08%,同比上升141.85%;本周成交土地规划建筑面积环比下降41.69%,同比下降33.16%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-100%、-40.2%、-39.17%;成交均价环比下降20.4%,同比上升80.08%;成交总价环比下降53.57%,同比上升20.36%。

政策:统计局:1-10 月全国房地产开发投资同比增长6.6%

公司跟踪:福星股份:拟定向发行限制性股票2390 万股作为员工的激励计划,占公司股本总额的2.52%

投资建议:1)上周整体销售延续此前下降趋态,但整体下降速度有所减缓;一手房环降5.39%,其中北京、广州分别环降30.97%、26.97%,上海、深圳有所回暖;二手房环降8.64%,其中一线城市小幅反弹,环增2.3%,二线城市下滑最为显著;土地供应上,呈现量缩价滞涨;土地成交上,整体量价环降,上周一线城市并无成交地块;2)上周统计局公布1-10 月房地产行业数据,1-10 月全国商品房累计销售面积同比26.8%,增幅较9 月略有回落(前值26.9%,上年同期7.2%),10 月单月同比增26.4%;全国商品房累计销售额增速为41.2%(前值41.3%,去年同期14.9%);调控首月销售金额环比下滑明显,政策效果显著,但同比增速仍处历史高位;考虑明年1 月起,基数的抬升及调控政策的效应显现,环比高增长无法维持,预计将出现增速加速下滑的拐点;从核心城市房价变化上看,10 月调控力度较大的城市房价环比虽仍现正向增长,但其增速回落明显,而调控力度不大的城市如重庆、武汉、苏州增速扩大,现补涨趋势;3)政策方面,继杭州后上周核心城市调控再度升级;深圳自15 日起上调公积金贷款首付,在深无房家庭的首付比例最低30%、在深拥有1 套住房的首付比例不低于70%;武汉将首付全面提高至三成,本地家庭主城限购2 套,外地2 年社保限购1 套等措施;成都提出高新区南部、天府新区成都直管区的户籍居民或连续缴纳社会保险或个人税1 年以上居民,限购一套。我们于近两周组织了长沙、武汉、成都三地调研(我们认为具有标杆意义的城市),调研与调控时点较为巧合。根据当地龙头房企及代理销售商反馈,此三地近两月均显现出成交量价加速上升的情形,同时外地购房者比例均出现大幅上升,投资客来源不再局限于市外省内,而是出现大量来自东部一线城市的客户。当地房企普遍认为核心城区土地、房源均供应紧缺,拿地困难,但外围区域则库存不低,同一城市内的区域分化显现,调控首次细分到行政区的“因区施政”的情况。对于区域前景,则三地房企一致认为当地产业正在处于升级过程,人口吸引力比前两年有转折性提升,未来仍长期看好。四季度板块预计有惊无险,坚守价值仍为关键;四季度首推:招商蛇口、上实发展、京能置业,建议积极关注: 1)稳建龙头:如招商蛇口、保利地产;2)持有型物业公司的陆家嘴、中国国贸、阳光股份、中航地产;3)优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能置业、中国武夷;4)以及转型有序推进的高新发展、嘉宝集团、天业股份。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。

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