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中航善达(000043)2019年三季报点评:地产业务逐步剥离 物管业务表现良好

发布时间:2019-10-31    研究机构:华创证券

3Q19 业绩同比-83%、扣非后同比+18%,地产业务萎缩、物管增长良好

3Q19 营业收入39.2 亿元,同比-2.3%;归母净利润1.4 亿元,同比-83.4%;扣非后1.23 亿元,同比+17.6%;基本每股收益0.21 元,同比-83.4%;毛利率和归母净利率分别为19.1%和3.5%,同比-3.1pct 和-17.2pct。业绩同比大降源于18 年同期公司转让贵阳中航房地产70%股权、惠东康宏发展51%股权等确认投资收益8.9 亿元,3Q19 投资收益同比-98.2%。此外,3Q19 公司销售费用同比-38.0%,说明房地产开发业务正在逐步剥离,并考虑到19H1 地产业务为亏损拖累业绩状态,剔除地产业务后,物业管理业绩预计仍保持良好增长。

规模:合并后在管1.5 亿方、非住宅物管龙头成型,后续规模望保持高增

19H1 末,中航善达(000043)、招商物业管理面积分别达7,634、7,292 万平米,分别较18 年末+43.8%、+5.5%,合并后在管面积达1.49 亿方。中航善达管理面积获得跨越式增长,显示出较强的物管拓展能力,并考虑到招商蛇口16-18 年新开工面积同比增速持续维持高位,有望推动后续竣工高增,预计招商物业未来的管理面积有望稳定快速增长。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。

业绩:预计19 年业绩4.3 亿、同比+40%,合并后业绩将实现量质齐升

我们按14-18 年上、下半年管理面积与收入对应关系,并考虑到19H1 管理面积大增,预计19 年中航物业业绩为3.0 亿元,但鉴于公司重组进程或影响业绩释放节奏,因而仍维持预计19 年中航物业业绩2.3 亿,但将推动20 年业绩超预期。预计招商物业19 年业绩2.0 亿元,合计物管业绩预计4.3 亿元,同比+41%,并存在超预期可能。考虑到招商蛇口16-18 年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。

估值:20PEG 0.85 倍、PE 35 倍对应物管市值221 亿,合理总市值255 亿

估算2019-22 年业绩CAGR 达41.6%,预计20、21 年业绩分别为6.3、8.8 亿元。考虑到物管行业的高成长性,以及后续业态重定义、增值服务爆发带来的二次空间,并参考6 家主流物管公司(3 家海外、3 家H 股)平均PEG0.85 倍,考虑到合并后公司背靠招商局集团的强大央企开发背景,并具备A 股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,我们按20 年PEG0.85 倍、PE35 倍,对应物管市值221 亿元,估算地产及其它业务对应市值约34 亿元,合并后公司合理市值约255 亿元,按扩股后总股本约10.6 亿股,对应合理股价为24.04 元。

投资建议:地产业务逐步剥离,物管业务表现良好,重申“强推”评级

中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49 亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。考虑到中航善达19 年中期规模超预期增长,我们上调19 年、20 年合并后物管业绩预测合计分别为4.3、6.3 亿(原预测值4.2、5.5 亿),考虑到公司双重稀缺性,按20年目标PE35 倍,上调目标价至24.04 元,重申“强推”评级。

风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。

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